Marché locatif : La loi "Climat et résilience" souffle le chaud et le froid

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Le marché locatif se réveille avec la mine des mauvais jours. 

Depuis le 25 août 2022, la loi « Climat et résilience » interdit en effet toute augmentation ou révision annuelle de loyers dans les logements classés F et G, soit près de 15% du marché locatif.

A partir du 1er Janvier 2023, tous les logements dont la consommation excède 450 kW/h /m²/an seront interdits à la location, avant les prochaines échéances fatidiques des 1er Janvier 2025 pour les logements classés G, (420kW/h/m²/an), 1er Janvier 2028 pour les logements classés F et 1er Janvier 2034 pour les logements E.

Curieuse manière de fixer une épée de Damoclès sur près de 41% du parc immobilier Français, (soit environ 12 millions de logements), quand on sait que les études les plus optimistes estiment à 15 000 logements par an le déficit chronique des mises en construction, particulièrement caractérisé en Ile de France et les Hauts de France.

Déjà, en 2007, on répondait à ce déficit de logement par la création d’un droit au logement opposable (DALO), au titre duquel l’état devenait garant de la mise à disposition d’un logement décent et indépendant, et dont les conséquences prévisibles (70 337 bénéficiaires à reloger rien qu’en Ile de France au 31/12/2021) le conduise, depuis plus de 10 ans, à sa condamnation régulière en Conseil d’État, symbole de cette turpitude. Si les indemnisations (250/an/par personne du foyer en moyenne) restent minimes, elles ne contentent ni les demandeurs, ni l’état, ni le contribuable.

Alors que, pour répondre à cette problématique patente, on aurait pu s’attendre à une volonté du législateur de favoriser (même si l’efficacité des dispositions fiscales peut être discuté) la création de nouveaux logements (construction, changement d’affectation, réhabilitation, …), les politiques publiques semblent n’avoir pour cible que le marché locatif.

Entre plafonnement et encadrement des loyers, réduction des taux Pinel à compter de 2023, limitation de l’indice de révision des loyers, autorisation de mise en location, et désormais, la loi Climat et résilience, le nombre de locations proposées s’est déjà réduite de 13% en un an.

Si, pourtant, la transition énergétique du parc immobilier français est nécessaire, son ciblage sur le parc locatif et ses critères d’exceptions (Constructions classées monuments, coût de la rénovation supérieure à 50% de la valeur vénale du bien, travaux faisant courir un risque à l’immeuble) lui prédisent une portée limitée tout en fixant des contraintes réelles dans les zones ou la loi trouvera réellement son application.

En substance, alors que la consommation d’un pavillon est supérieure en moyenne de 40% par m² par rapport à un appartement, c’est dans les régions ou la part de pavillons (79% par exemple dans la région Sud-Ouest contre 26% en Ile de France) est la plus importante que, parallèlement, le taux de locataires est le plus faible (37% dans la région Sud-Ouest contre 53% en Ile de France). Ainsi, la part de logements concerné par les effets de la loi Climat sur le marché locatif est la plus faible là où la consommation moyenne des ménages est la plus forte.

Et les aides mises en place dans le cadre de « MaPrimeRénov’ » ne font pas recettes. Sur les 644 000 dossiers financés en 2021, seuls 2500 auront permis de sortir du statut de passoire thermique, d’après un rapport de la Cour des comptes, contrairement aux 80 000 prévus.

Espérons donc un changement de trajectoire des politiques publiques sur les questions du logement et de la transition énergétique, au risque d’accroitre la crise du logement sans parvenir à améliorer son efficacité énergétique.

Par Frédéric GARNIER, Directeur de la Gestion locative chez APP Gestion (Juvisy sur Orge)